Las tres rentabilidades, explicadas
Rentabilidad bruta
Renta anual entre precio de compra. Es la cifra que verás en los anuncios: sencilla, pero optimista, porque ignora gastos, impuestos y meses vacío. Un piso de 150.000 € alquilado por 750 € al mes tiene un 6 % bruto.
Rentabilidad neta
Lo que cobras de verdad (descontando los meses vacío) menos los gastos del año (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, agencia), dividido entre toda la inversión: precio, impuestos y gastos de la compra y reforma. Suele quedar uno o dos puntos por debajo de la bruta.
Rentabilidad después de impuestos
Además, descuenta el IRPF que pagarás por el alquiler. Para calcularlo restamos los gastos deducibles, los intereses de la hipoteca y la amortización del 3 %, y aplicamos la reducción por alquiler de vivienda. Es la cifra que de verdad compara con otras inversiones.
Con hipoteca: la rentabilidad sobre tu dinero
Si financias parte de la compra, pones menos dinero propio y la rentabilidad sobre ese dinero puede subir (es el efecto apalancamiento). A cambio, la cuota reduce lo que te queda cada mes y asumes más riesgo si hay impagos o subidas de tipos. La calculadora muestra las dos cosas: lo que te queda al mes y lo que rinde el dinero que pones tú. La parte de la cuota que devuelve capital no es un gasto: es ahorro que acumulas en el piso.
Límites del cálculo
Es una estimación del primer año: no incluye la revalorización del piso, las subidas de renta ni la imputación de rentas por los meses vacío, y usa tu tipo marginal aproximado. Para afinar lo que declararás cada año, usa la calculadora del alquiler en la renta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad para un piso de alquiler?
Depende de la ciudad y del riesgo, pero muchos inversores buscan al menos un 5-6 % bruto. Por debajo del 4 % bruto, la neta después de gastos e impuestos suele quedar muy ajustada.
¿Por qué mis gastos deducibles son menores con meses vacío?
Porque Hacienda solo deja deducir los gastos de los meses con inquilino (Tribunal Supremo, sentencia 270/2021). Más en la guía del piso vacío.
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