Amortización del piso alquilado: el 3 % que muchos caseros olvidan
La amortización es el desgaste de la vivienda por el paso del tiempo, y Hacienda te deja restarlo cada año como un gasto más, aunque no pagues nada por él. Por eso es el gasto que más se olvida, y olvidarlo suele costar varios cientos de euros al año.
La fórmula
Cada año puedes deducir el 3 % del mayor de estos dos valores, en ambos casos sin contar el suelo, que no se desgasta:
- Lo que te costó la vivienda: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA y AJD).
- Su valor catastral.
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Abrir la calculadora →Cómo quitar el suelo
En el recibo del IBI vienen dos datos: el valor catastral total y el valor catastral de la construcción. Divide el segundo entre el primero y tendrás el porcentaje que corresponde a la construcción.
- Al valor catastral le quitas el suelo directamente: usas el de la construcción.
- Al coste de compra le aplicas ese porcentaje.
Ejemplo paso a paso
Compraste un piso por 140.000 € y pagaste 10.000 € de impuestos y gastos: coste total, 150.000 €. El recibo del IBI dice que el valor catastral total es 80.000 € y el de la construcción, 48.000 €.
- Porcentaje de construcción: 48.000 / 80.000 = 60 %.
- Coste sin suelo: 150.000 × 60 % = 90.000 €.
- Valor catastral sin suelo: 48.000 €.
- El mayor de los dos es 90.000 €. Amortización: 90.000 × 3 % = 2.700 € al año.
Si pagas a un tipo del 30 %, esos 2.700 € te ahorran unos 810 € de impuestos (algo menos después de aplicar la reducción por alquiler de vivienda).
Si no estuvo alquilado todo el año
La amortización se prorratea por días alquilados. Con el piso alquilado 200 días de 365, deduces 2.700 × 200 / 365 = 1.479,45 €.
Mejoras y muebles
- Mejoras (reforma integral, ampliación, instalaciones nuevas): se suman al coste de la vivienda y se amortizan también al 3 %.
- Muebles y electrodomésticos, si alquilas amueblado: se amortizan aparte, hasta el 10 % anual de lo que te costaron.
Si heredaste o te donaron la vivienda
El «coste» es el valor por el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones o Donaciones más los gastos y tributos que pagaste por recibirla, siempre sin la parte del suelo. Luego se compara igualmente con el valor catastral de la construcción.
¿Y si no lo apliqué otros años?
Puedes corregir las declaraciones de los últimos cuatro años que no hayan prescrito. Desde la renta de 2024 se hace con una autoliquidación rectificativa en Renta Web; para años anteriores, con una solicitud de rectificación. Hacienda te devolverá lo que pagaste de más, con intereses.
Preguntas frecuentes
¿Dónde encuentro el valor catastral de la construcción?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro, en la consulta de datos de tu inmueble.
¿La amortización es obligatoria?
Es un gasto deducible, no una obligación. Pero si vendes la vivienda, Hacienda puede restar del coste de compra la amortización que podías haber aplicado aunque no lo hicieras, así que no aplicarla suele perjudicarte dos veces.
¿Se amortiza el valor del suelo?
No. El suelo no se desgasta, por eso hay que quitarlo usando la proporción del valor catastral.
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